WEG-Reform 2020 -Entwurf 23.03.2020 – Was erwartet Sie?
WEG-Reform 2020
Der Regierungsentwurf der WEG-Reform 2020 vom 23.03.2020 lautet:
Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften(Wohnungseigentums-Modernisierungsgesetz–WEMoG).
Wenn dieser Entwurf Gesetz wird – und es sieht ganz danach aus, dass dies ab September 2020 der Fall sein wird – steht vieles, was bisher für die komplexen Zusammenhänge des WEG galt und auf vielen BGH Urteilen beruht, auf dem Kopf. So würde das Gesetz dann lauten:
Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht
(Wohnungseigentumsgesetz –WEG)“
Teil 1 Wohnungseigentum
Abschnitt 1 Begriffsbestimmungen
§ 1 Begriffsbestimmungen
1. Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum be-gründet werden.
2. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.
3. Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftli-chen Eigentum, zu dem es gehört.
4. Wohnungseigentum und Teileigentum können nicht in der Weise begründet werden, dass das Sondereigentum mit Miteigentum an mehreren Grundstücken verbunden wird.
5. Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück und das Gebäude, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen.
6. Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend.
Abschnitt 2 Begründung des Wohnungseigentums
§ 2 Arten der Begründung
Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.
§ 3 Vertragliche Einräumung von Sondereigentum
1. Das Miteigentum (§ 1008 des Bürgerlichen Gesetzbuches) an einem Grundstück kann durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden, dass jedem der Miteigentümer abweichend von § 93 des Bürgerlichen Gesetzbuches das Eigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude (Sondereigentum) eingeräumt wird. Stellplätze gelten als Räume im Sinne des Satzes 1.
2. Das Sondereigentum kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwe-cken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.
3. Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen oder sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind und Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes lie-gende Teile des Grundstücks durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sind.
§ 4 Formvorschriften
1. Zur Einräumung und zur Aufhebung des Sondereigentums ist die Einigung der Beteilig-ten über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich.
2. Die Einigung bedarf der für die Auflassung vorgeschriebenen Form. Sondereigentum kann nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung eingeräumt oder aufgehoben werden.
3. Für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, Sondereigentum einzuräumen, zu erwerben oder aufzuheben, gilt § 311b Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
§ 5 Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums
1. Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemein-schaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidli-che Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Soweit sich das Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks erstreckt, gilt § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend.
2. Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie An-lagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befin-den.
3. Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass Bestandteile des Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören.
4. Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und Beschlüsse aufgrund einer solchen Vereinbarung können nach den Vorschriften des Abschnitts 4 zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungsei-gentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.
§ 6 Unselbstständigkeit des Sondereigentums
1. Das Sondereigentum kann ohne den Miteigentumsanteil, zu dem es gehört, nicht ver-äußert oder belastet werden.
2. Rechte an dem Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zu ihm gehörende Son-dereigentum.
§ 7 Grundbuchvorschriften
1. Im Falle des § 3 Abs. 1 wird für jeden Miteigentumsanteil von Amts wegen ein beson-deres Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch, Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Das Grundbuchblatt des Grund-stücks wird von Amts wegen geschlossen.
2. Zur Eintragung eines Beschlusses im Sinne des § 5 Absatz 4 Satz 1 bedarf es der Bewilli-gungen der Wohnungseigentümer nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Absatz 6 bezeichneten Personen öffentlich be-glaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Absatz 1 Satz 2 nachgewiesen ist. Antragsberechtigt ist auch die Gemeinschaft der Wohnungseigen-tümer.
3. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung oder einen Nachweis gemäß Absatz 2 Satz 1 Be-zug genommen werden. Veräußerungsbeschränkungen (§ 12) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden sind jedoch ausdrücklich einzutragen.
4. Der Eintragungsbewilligung sind als Anlagen beizufügen:
1. eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bau-zeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehen-den Teile des Gebäudes und des Grundstücks ersichtlich ist (Aufteilungsplan); alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume und Teile des Grundstücks sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen;
2. eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die Voraussetzungen des § 3 Absatz 3 vorliegen.
Wenn in der Eintragungsbewilligung für die einzelnen Sondereigentumsrechte Num-mern angegeben werden, sollen sie mit denen des Aufteilungsplanes übereinstimmen.
5. Für Teileigentumsgrundbücher gelten die Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.
§ 8 Teilung durch den Eigentümer
1. Der Eigentümer eines Grundstücks kann durch Erklärung gegenüber dem Grundbuch-amt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist.
2. Im Falle des Absatzes 1 gelten § 3 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 und 3, § 4 Absatz 2 Satz 2 sowie die §§ 5 bis 7 entsprechend.
3. Wer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum gegen den teilenden Eigentümer hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als Wohnungseigentümer, sobald ihm der Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen übergeben wurde.
§ 9 Schließung der Wohnungsgrundbücher
1. Die Wohnungsgrundbücher werden geschlossen:
1. von Amts wegen, wenn die Sondereigentumsrechte gemäß § 4 aufgehoben wer-den;
2. auf Antrag des Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in ei-ner Person vereinigen.
2. Ist ein Wohnungseigentum selbstständig mit dem Rechte eines Dritten belastet, so wer-den die allgemeinen Vorschriften, nach denen zur Aufhebung des Sondereigentums die Zustimmung des Dritten erforderlich ist, durch Absatz 1 nicht berührt.
3. Werden die Wohnungsgrundbücher geschlossen, so wird für das Grundstück ein Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften angelegt; die Sondereigentums-rechte erlöschen, soweit sie nicht bereits aufgehoben sind, mit der Anlegung des Grundbuchblatts.
Abschnitt 3 Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
§ 9a Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann Rechte erwerben und Verbind-lichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher; dies gilt auch im Fall des § 8. Sie führt die Bezeichnung “Gemeinschaft der Wohnungseigentümer” oder “Wohnungseigentümergemeinschaft” gefolgt von der bestimm-ten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks.
2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentü-mer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entspre-chenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.
3. Für das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Gemeinschaftsvermögen) gelten § 18, § 19 Absatz 1 und § 27 entsprechend.
4. Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils (§ 16 Absatz 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist § 160 des Handelsgesetzbuchs entsprechend anzu-wenden. Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person be-gründeten auch die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für die Ein-rede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist § 770 des Bürgerlichen Gesetz-buchs entsprechend anzuwenden.
5. Ein Insolvenzverfahren über das Gemeinschaftsvermögen findet nicht statt.
§ 9b Vertretung
1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich ver-treten. Eine Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegen-über unwirksam.
2. Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter.
Abschnitt 4 Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemein-schaft der Wohnungseigentümer
§ 10 Allgemeine Grundsätze
1. Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.
2. Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.
3. Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Verein-barung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger ei-nes Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.
§ 11 Aufhebung der Gemeinschaft
1. Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
2. Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 Abs. 2 der Insolvenzordnung), die Auf-hebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen.
3. Im Fall der Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich der Anteil der Miteigentümer nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhe-bung der Gemeinschaft. Hat sich der Wert eines Miteigentumsanteils durch Maßnah-men verändert, deren Kosten der Wohnungseigentümer nicht getragen hat, so bleibt eine solche Veränderung bei der Berechnung des Wertes dieses Anteils außer Betracht.
§ 12 Veräußerungsbeschränkung
1. Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentü-mer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungs-eigentümer oder eines Dritten bedarf.
2. Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Durch Verein-barung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimm-te Fälle ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung eingeräumt werden.
3. Ist eine Vereinbarung gemäß Absatz 1 getroffen, so ist eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustim-mung erteilt ist. Einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung steht eine Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Insolvenzverwalter gleich.
4. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. § 7 Absatz 2 gilt ent-sprechend.
§ 13 Rechte des Wohnungseigentümers aus dem Sondereigentum
1. Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschlie-ßen.
2. Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entspre-chend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigen-tümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
§ 14 Pflichten des Wohnungseigentümers
1. Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentü-mer verpflichtet,
1. die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und
2. das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst.
2. Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern ver-pflichtet,
1. deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigten und
2. Einwirkungen nach Maßgabe des Absatz 1 Nummer 2 zu dulden.
3. Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.
§ 15 Pflichten Dritter
Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern zu dulden:
1. die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums, die ihm rechtzeitig angekündigt wurde; § 555a Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt ent-sprechend;
2. Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, die spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden; § 555c Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 und 2, Absatz 2 bis 4 und § 555d Absatz 2 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gelten ent-sprechend.
§ 16 Nutzungen und Kosten
1. Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Früchte des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens. Der Anteil bestimmt sich nach dem gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch ein-getragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Jeder Wohnungseigentümer ist zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 14 berechtigt.
2. Die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums, hat jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils (Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.
3. Für die Kosten und Nutzungen bei baulichen Veränderungen gilt § 21.
§ 17 Entziehung des Wohnungseigentums (früher § 18)
1. Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Ge-meinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlan-gen.
2. Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn der Wohnungsei-gentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Absatz 1 und 2 obliegenden Pflichten verstößt.
3. Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigen-tümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
4. Das Urteil, durch das ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungsei-gentums verurteilt wird, berechtigt zur Zwangsvollstreckung entsprechend den Vor-schriften des Ersten Abschnitts des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung. Das Gleiche gilt für Schuldtitel im Sinne des § 794 der Zivilprozessordnung, durch die sich der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verpflichtet.
§ 18 Verwaltung und Benutzung
1. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
2. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
1. eine Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie
2. eine Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums
verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen (ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung) und, soweit solche bestehen, den gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüssen entsprechen.
3. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungs-eigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaft-lichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.
4. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.
§ 19 Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
1. Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des ge-meinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ord-nungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
2. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
1. die Aufstellung einer Hausordnung,
2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
3. die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht,
4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage sowie
5. die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Absatz 1 Satz 1.
3. Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Geldforderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Sie können ferner Regelungen für den Fall beschließen, dass ein Wohnungseigentümer seine Pflichten verletzt.
§ 20 Bauliche Veränderungen
1. Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigen-tums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Woh-nungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
2. Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die
1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
3. dem Einbruchsschutz und
4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu be-schließen.
3. Unbeschadet des Absatzes 2 kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammen-leben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
4. Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benach-teiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht ver-langt werden.
§ 21 Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen
1. Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Woh-nungseigentümer durchgeführt wurden, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.
2. Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer bauli-chen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,
1. die der Anpassung an den Zustand dient, der bei Anlagen vergleichbarer Art in der Umgebung üblich ist, oder
2. deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.
Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1.
3. Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Verände-rungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Ver-hältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. 2Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1.
4. Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlan-gen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend.
5. Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nut-zungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentü-mer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden.
§ 22 Wiederaufbau
Ist das Gebäude zu mehr als der Hälfte seines Wertes zerstört und ist der Schaden nicht durch eine Versicherung oder in anderer Weise gedeckt, so kann der Wiederaufbau nicht beschlossen oder verlangt werden.
§ 23 Wohnungseigentümerversammlung
1. Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer ge-ordnet.
Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Ver-sammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder ein-zelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.
2. Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberu-fung bezeichnet ist.
3. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.
4. Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solan-ge er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.
§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
1. Die Versammlung der Wohnungseigentümer wird von dem Verwalter mindestens ein-mal im Jahre einberufen.
2. Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberu-fen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.
3. Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungs-eigentümer einzuberufen, so kann die Versammlung auch durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Wohnungseigentümer einberufen werden.
4. Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens vier Wochen betragen.
5. Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt, sofern diese nichts anderes beschließt, der Verwalter.
6. Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist unverzüglich eine Niederschrift aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigen-tümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.
§ 25 Beschlussfassung, Beschlusssammlung
1. Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
2. Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
3. Vollmachten bedürfen zu ihrer Gültigkeit der Textform.
4. Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 rechtskräftig verurteilt ist.
5. Niederschriften über Beschlüsse und Urteile in Verfahren nach § 44 Absatz 1 sind in Textform aufzubewahren. Beschlüsse nach § 16 Absatz 2 Satz 2 und § 21 Absatz 5 Satz 1 sowie diesbezügliche Urteile sind hervorzuheben.
§ 26 Bestellung und Abberufung des Verwalters
1. Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungsei-gentümer. Die Bestellung kann auf höchstens fünf Jahre vorgenommen werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters sind nicht zulässig.
2. Die wiederholte Bestellung ist zulässig; sie bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann.
3. Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Be-stellungsbeschluss, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 bezeichneten Per-sonen öffentlich beglaubigt sind.
§ 27 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
1. Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berech-tigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen,
1. über die eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer nicht geboten ist oder
2. die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.
2. Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.
§ 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht
1. Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf-zustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.
2. Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Ein-forderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan (Jahres-abrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.
3. Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstel-len, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstel-lung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögensbericht ist je-dem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
§ 29 Verwaltungsbeirat
1. Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungsbeirats bestellt werden. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vorsitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. 3Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.
2. Der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufga-ben. 2Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.
3. Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
Teil 3 Verfahrensvorschriften
§ 43 Zuständigkeit
1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Bei diesem Gericht kann auch die Klage gegen Wohnungseigentümer im Fall des § 9a Absatz 4 Satz 1 erhoben werden.
2. Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für
1. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinan-der,
2. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Woh-nungseigentümer und Wohnungseigentümern,
3. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Verwalters sowie
4. Beschlussklagen gemäß § 44.
§ 44 Beschlussklagen
1. Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage). 2Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).
2. Die Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Klage unverzüglich be-kannt zu machen. Mehrere Prozesse sind zur gleichzeitigen Verhandlung und Entschei-dung zu verbinden.
3. Das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei sind.
4. Die durch eine Nebenintervention verursachten Kosten gelten nur dann als notwendig zur zweckentsprechenden Rechtsverteidigung im Sinne des § 91 der Zivilprozessord-nung, wenn die Nebenintervention geboten war.
§ 45 Fristen der Anfechtungsklage
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
Teil 4 Ergänzende Bestimmungen
§ 46 Veräußerung ohne erforderliche Zustimmung
Fehlt eine nach § 12 erforderliche Zustimmung, so sind die Veräußerung und das zugrun-deliegende Verpflichtungsgeschäft unbeschadet der sonstigen Voraussetzungen wirk-sam, wenn die Eintragung der Veräußerung oder einer Auflassungsvormerkung in das Grundbuch vor dem 15. Januar 1994 erfolgt ist und es sich um die erstmalige Veräußerung dieses Wohnungseigentums nach seiner Begründung handelt, es sei denn, dass eine rechtskräftige gerichtliche Entscheidung entgegensteht.
Das Fehlen der Zustimmung steht in diesen Fällen dem Eintritt der Rechtsfolgen des § 878 des Bürgerlichen Gesetzbuchs nicht entgegen.
Die Sätze 1 und 2 gelten entsprechend in den Fällen der §§ 30 und 35 des Wohnungsei-gentumsgesetzes.
§ 47 Auslegung von Altvereinbarungen
Vereinbarungen, die vor dem … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom … [einsetzen: Datum und Fundstelle dieses Gesetzes] geändert wurden, stehen der Anwendung dieser Vorschriften in der vom … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 die-ses Gesetzes] an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. 2Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.
§ 48 Übergangsvorschriften
1. § 5 Absatz 4, § 7 Absatz 2 und § 10 Absatz 3 in der vom … [einsetzen: Datum des In-krafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] an geltenden Fassung gelten auch für solche Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt gefasst oder durch gerichtliche Ent-scheidung ersetzt wurden. Abweichend davon bestimmt sich die Wirksamkeit eines Be-schlusses im Sinne des Satzes 1 gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentü-mers nach § 10 Absatz 4 in der bis zum … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Ar-tikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] geltenden Fassung, wenn die Sondernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt. Jeder Wohnungseigentümer kann bis zum 31. Dezember 2025 verlangen, dass ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 erneut gefasst wird; § 204 Ab-satz 1 Nummer 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gilt entsprechend.
2. § 5 Absatz 4 Satz 3 gilt in der bis zum … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Arti-kel 13 dieses Gesetzes] geltenden Fassung weiter für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor diesem Zeitpunkt getroffen oder gefasst wurden, und zu denen bis zum … [ein-setzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] alle Zustim-mungen erteilt wurden, die nach den bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Vorschriften erforderlich waren.
3. § 7 Absatz 3 Satz 2 gilt auch für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor dem … [ein-setzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] getroffen oder gefasst wurden. Ist eine Vereinbarung oder ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 entge-gen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, erfolgt die ausdrückliche Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern nur auf An-trag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ist die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, lässt dies die Wirkung gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers unberührt, wenn die Son-dernachfolge bis zum 31. Dezember 2025 eintritt.
4. Für die am … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Geset-zes] bei Gericht anhängigen Verfahren sind die Vorschriften des dritten Teils dieses Ge-setzes in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.
§ 49 Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse
1. Werden Rechtsverhältnisse, mit denen ein Rechtserfolg bezweckt wird, der den durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen entspricht, in solche Rechtsformen umge-wandelt, so ist als Geschäftswert für die Berechnung der hierdurch veranlassten Ge-bühren der Gerichte und Notare im Falle des Wohnungseigentums ein Fünfundzwan-zigstel des Einheitswertes des Grundstückes, im Falle des Dauerwohnrechtes ein Fünf-undzwanzigstel des Wertes des Rechtes anzunehmen.
2. Durch Landesgesetz können Vorschriften zur Überleitung bestehender, auf Landesrecht beruhender Rechtsverhältnisse in die durch dieses Gesetz geschaffenen Rechtsformen getroffen werden.
Bekanntmachung und Inkrafttreten des WEModG
Art. 16 Bekanntmachungserlaubnis
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz kann den Wortlaut des Woh-nungseigentumsgesetzes in der vom … [einsetzen: Datum des Inkrafttretens nach Artikel 17 Satz 1 dieses Gesetzes] an geltenden Fassung im Bundesgesetzblatt bekannt machen.
Art. 17 Inkrafttreten
Dieses Gesetz tritt vorbehaltlich des Satzes 2 am … [einsetzen: Datum des ersten Tages des zweiten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats] in Kraft.
Die Artikel 3 und 8 Nummer 4 sowie die Artikel 9 bis 11 treten am Tag nach der Verkündung in Kraft.
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