Der Gesetzgeber regelt im BGB zur Überlassung von Wohnraum zur Untermiete:
§ 540 BGB
Absatz 1: Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. ²Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
Absatz 2: Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.

Dritter im Sinne des § 540 BGB sind nicht nächste Familienangehörige, wie der Ehepartner, gemeinsame Kinder oder ein Lebenspartner.

§ 553 BGB trifft für Wohnraum zusätzlich nachfolgende Regelung:

Absatz 1: Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. ²Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

Abs 2:  Ist dem Vermieter die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, so kann er die Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter sich mit einer solchen Erhöhung einverstanden erklärt.

Abs. 3 Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Auch der Lebensgefährte (nichteheliche Lebensgemeinschaft) des Mieters oder der Mieterin ist Dritter im Sinne  des § 540 BGB.

Der bloße Wunsch des Mieters eine „nichteheliche Lebensgemeinschaft“ einzugehen , genügt jedoch  in der Regel zur Begründung eines „berechtigten Interesses“.  Der Vermieter kann die Erlaubnis in der Regel nicht veweigern.

Die Juristen streiten, ob Schwester, Bruder, Eltern, Schwiegermutter, Schwiegersohn, Schwiegertochter, Schwägerin, Schwager, Stiefsohn, Verlobte eines Kindes, Freund der Tochter oder Enkel Dritte im Sinne der Vorschrift sind.

Alle anderen Personen sind „Dritter“ im Sinne des § 540 BGB und es muss eine Erlaubnis des Vermieters vorliegen.

RISIKO des Vermieters: §  540 BGB  regelt, dass ein Mieter grundsätzlich das Kündigungsrecht nach § 540 I 2 BGB hat, wenn der Vermieter die Erlaubnis unberechtigt nicht erteilt. Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung verweigern, sofern in der Person des Dritten, der Untermieter sein soll, ein wichtiger Grund vorliegt.

RISIKO des Mieters: Wird vom Mieter die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters durchgeführt, ergibt sich nach vorheriger Abmahnung ein Kündigungsrecht nach §§ 543, 573 BGB.