Der BGH entscheidet:  Berliner Räumung ist  zulässig. (BGH WuM 2006, 50 = NZM 2006, 149; NZM 2006, 817)

Was für den Vermieter zunächst eine preiswerte Alternative zur teuren Räumungssvorsteckung (Kostenvorschuss für Möbelspedituer und Gereichtsvollzieher) aussieht, hat aber auch seine besonderen Nebenwirkungen, die der Vermieter nach gewonnener Räumungsklage kennen sollte.

Nachfolgend sind diese  Punkte – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – nachfolgend aufgelistet:

• Der Vermieter muss die Sachen des Mieters verwahren. Er kann sie in der Wohnung belassen oder anderweitig sicher unterbringen.
•  Werden die Sachen in der Wohnung belassen, so schuldet der Mieter nach der Rückgabe keine Nutzungsentschädigung, weil er dem Vermieter die Mieträume  nicht vorenthält. Das Pfandrechts selbst hat auf die Nutzungsentschädigung keinen Einfluss.
•  Ein Anspruch auf Ersatz von Lagerkosten steht dem Vermieter nur hinsichtlich derjenigen Sachen zu, an denen das Pfandrecht besteht.
• Grundsätzlich darf der Vermeiter sachen des Mietrs nicht beseitigen/ entsorgen. Ausnahme: offenkundig wertlose Gegenstände dürfen als Müll entorgt werden, aber Achtung,  die Beweislast obliegt dem Vermieter.
• Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter die unpfändbaren Sachen herausgeben. Weigert sich der Vermieter,  so kann der Mieterevtl.  Schadensersatzansprüche geltend machen. Der Vermieter darf die Herausgabe nicht Zug um Zug von der Zahlung von Räumungskosten oder von Mietschulden abhängig machen.
• Pfändbare Sachen kann der Vermieter verwerten. Der Verkauf des Pfandes ist grundsätzlich im Wege öffentlicher Versteigerung zu bewirken.
• Der BGH hat bis dato nicht entschieden,  was der Vermieter tun kann, wenn der Mieter seine Gegenstände nicht abholt und eine Verwertung nicht möglich ist. Die Zwangsvollstreckung ist mit der Besitzeinweisung des Vermieters beendet, der Titel ist verbraucht. Der Vermieter kann den Gerichtsvollzieher nich noch einmal in Gang setztem, um nun auch die Räumung von ihm durchsetzen zu lassen.
• Der Vermieter darf die Gegenstände des Mieters jedenfalls nicht ohne weiteres vernichten. Ob er sich schadensersatzpflcihig macht, wenn der Mieter eineFrist zu abholung verstreichen läßt, ist fraglich.
•  Der Mieter kann die unpfändbaren, nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände, vor Durchführung der Vollstreckung aus der Wohnung entfernen. Der Gerichtsvollzieher ist nicht befugt, den Mieter hieran zu hindern.
• Der Vermieter ist nicht berechtigt, den Mieter an der Entfernung der nicht dem Pfandrecht unterliegenden Gegenstände zu hindern.
•  Der Gerichtsvollzieher kann die Vollstreckung nach § 885 Abs. 1 BGB für die Dauer einer Woche aufschieben, wenn der Mieter glaubhaft macht, dass die Vollstreckung gegen die guten Sitten verstößt  und die rechtzeitige Anrufung des Vollstreckungsgerichts nicht möglich war. Ein solcher Fall kann vorliegen, wenn der Vermieter Sachen zurückbehalten will, die offensichtlich unpfändbar sind und der Mieter nicht in der Lage war für die Entfernung und Unterbringung dieser Sachen zu sorgen.
• Beim Berliner Modell scheidet eine Staatshaftung aus. Werden die gepfändeten Sachen beschädigt, so haftet der Vermieter wegen Verletzung einer nachwirkenden Pflicht aus dem Mietvertrag.
•  Hat der Vermieter unpfändbare Sachen gepfändet und werden diese beschädigt, so haftet der Vermieter regelmäßig, wenn er die Unpfändbarkeit hätte erkennen können.