Der Gesetzgeber räumt dem Vermieter nur begrenzte Rechte ein, die Miete einseitig  zu erhöhen.  Solch ein Grund ist die Angleichung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete. Beabsichtigt ein Vermieter die Erhöhung aus diesem Grund:

§ 558 a BGB regelt hierzu:
abs. 1 Das Mieterhöhungsverlangen nach 3 558 BGb ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

Abs. 2. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§558 c BGB und § 558 d BGB),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank,
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Abs. 3:  Enthält ein qualifizierter Mietspiegel ( § 558 d Abs. 1 BGB), bei dem die Vorschrift des § 558 d Abs.2 BGB eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

Abs. 4: Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558 c Abs.3 BGB oder § 558 d Abs. 2 BGB eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

Abs. 5: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bei der Begründung kann der Vermieter somit gemäß § 558 Abs. 2 Nr. 1 BGB auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden. Hier ist zwischen einem  einfachen Mietspiegel im Sinne des § 558 c BGB und einem qualifizierten Mietspiegel gem. § 558 d BGB zu unterscheiden. So ist ein einfacher Mietspiegel eine von der Gemeinde oder von Mietinteressenvertretern gemeinsam erstellte oder anerkannte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese Übersicht soll im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
Hiervon ist der qualifizierte Mietspiegel zu unterschieden. Dieser ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Mietinteressenvertretern anerkannt. Der qualifizierte Mietspiegel muss im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden. Er ist alle vier Jahre gänzlich neu zu erstellen. Die Entscheidung, ob ein qualifizierter Mietspiegel erstellt werden soll, obliegt der jeweiligen Gemeinde.

Die Stadt Trier hat 2010 einen neuen (einfachen) Mietspiegel erlassen  Basistabelle Mietspiegel Trier

Das BGB regelt zum einfachen Mietspiegel:

§ 558 c BGB ( einfacher Mietspiegel)
1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.
2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden.
3. Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst werden.
4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem vertretbaren Aufwand möglich ist. ²Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen.

und zum qualifizierten Mietspiegel:

§ 558 d BGB (qualifizierter Mietspiegel)
1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist.
2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. ²Dabei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland zugrunde gelegt werden. ³Nach vier Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen.
3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.