Mietrecht

Bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegenüber einem Mieter muss sich der Vermieter an eine Frist halten. Diese beginnt ab dem Zeitpunkt, zu dem er die Mietsache zurückerhält und sich von deren Zustand überzeugen kann. Gibt ein Mieter die Sache bereits vorzeitig an den Vermieter zurück und verweigert dieser die Annahme, so beginnt die Frist nicht bereits ab diesem Zeitpunkt. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor.

Der Beklagte im vorliegenden Fall war 30 Jahre lang Mieter einer Wohnung der Klägerin in einem Zweifamilienhaus. Nachdem es zu Differenzen zwischen beiden gekommen war, räumte der Beklagte die Wohnung im Monat Juni und kündigte das Mietverhältnis Anfang Juli schriftlich. Die Vermieterin forderte im März des folgenden Jahres Schadensersatz in Höhe von 8.695 Euro für verschiedene Schäden, die im Garten und am Haus während der Mietzeit entstanden seien.

Mieter sieht Schadensersatzansprüche verjährt
Der Mieter stütze sich in seiner Verteidigung unter anderem darauf, dass der Anspruch der Vermieterin mittlerweile verjährt sei. Beginn der Verjährungsfrist sei nach seiner Ansicht der 30. Juni gewesen, da er an diesem Tag die Rückgabe der Schlüssel angeboten habe, was von der Vermieterin allerdings abgelehnt wurde. Daraufhin habe er die Schlüssel in den Briefkasten der Klägerin geworfen.

Verjährungsfrist beginnt mit Rückgabe der Mietsache an den Vermieter
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofes war der Anspruch nicht verjährt. Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginne die Verjährung der Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache zu dem Zeitpunkt, zu dem er die Sache zurückerhält. Die Rückgabe im Sinne dieser Vorschrift setze eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Er könne sich erst durch die unmittelbare Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache machen (vgl. BGH, Urteil vom 14.05.1986 – VIII ZR 99/85 = BGHZ 98, 59).

Vermieter muss Wohnung nicht jederzeit „auf Zuruf“ zurücknehmen
Die Klägerin im vorliegenden Fall habe die Wohnung erst zum offiziellen Übergabetermin im Oktober zurückerhalten und müsse sich deshalb nicht etwa wegen Annahmeverzugs so behandeln lassen, als sei sie bereits am 30. Juni in den Besitz der Schlüssel gelangt. Sie habe die Wohnung nicht bereits deshalb zurückerhalten, weil der Beklagte lediglich „versucht“ hatte, ihr die Schlüssel zu übergeben. Die Klägerin sei zu diesem Zeitpunkt nicht in den Besitz der Wohnung gelangt, auch nicht durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten. Der Vermieter wäre nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit, sozusagen „auf Zuruf“, zurückzunehmen. Die Klägerin habe sich an den offiziellen Übergabetermin im Oktober gehalten und müsse sich deshalb nicht bereits auf die versuchte Übergabe im Monat Juni festlegen lassen.

• Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
  • Mit Schlüsselübergabe kann Verjährungsfrist nach § 548 BGB in Gang gesetzt werden

    ( Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil
    [Aktenzeichen: I-10 U 46/06] )

Quelle:ra-online, Bundesgerichtshof (vt/st)