Der Einwendungsausschluss gegen die Abrechnung des Vermieters gem. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB beginnt nur zu laufen, wenn eine formell einwandfreie Abrechnung vorliegt.

Der Gesetzgeber hat in § 556 Abs.3 S. 5 BGB geregelt, dass der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung des Vermieters spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen hat.

Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Zwar hat der Gesetzgeber das zusätzliche Tatbestandsmerkmal „formell einwandfreie Abrechnung“ nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt, aber spätestens seit BGH 09.04.2008 VIIII ZR 84/07 ist vom Vermieter nur dann Rechtssicherheit der Ausschlussfrist gegeben. D. h., der Mieter kann stets, auch nach Ablauf von 12 Monaten, den Einwand der formall fehlerhaften Abrechnung vortragen und kann damit die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB ausschließen.

Dies bedeutet, der Mieter behält seinen Anspruch auf Abrechnung solange, wie  die Abrechnung vom Vermieter nicht formal einwandfrei erteilt wurde. Dieser Ausschluss gilt auch insoweit einzelne Abrechnungspositionen formal unwirksam abgerechnet sind. Auch in diesem Fall läuft die Frist. D. h. für materiell wirksame Positionen läuft die Frist, für materiell unwirksame Positionen läuft die Frist nicht.