Mündliche Vereinbarungen hinsichtlich der Abänderung eines Mietvertrages haben nur Gültigkeit, wenn sie nicht von wesentlicher Natur sind. So muss die Bezeichnung des Mietgegenstandes in jedem Fall schriftlich festgehalten werden. Der mündlich vereinbarte Tausch einer Mietsache führt somit nicht zur Aufhebung eines bestehenden Vertrages und zum Abschluss eines neuen Vertrages. Dies geht aus einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Zweibrücken hervor.

Im vorliegenden Fall stritt ein Vermieter mit seinem Mieter um die Zahlung ausstehender Monatsmieten. Der Beklagte hatte einen Mietvertrag im August 1982 über Geschäftsräume im Erdgeschoss und ersten Obergeschoss abgeschlossen. Laut Vertrag war die Mietzeit bis August 1985 befristet. Eine Kündigung musste laut Vertrag spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit erfolgen, da sich das Mietverhältnis andernfalls um ein Jahr verlängert.

Tausch der Mieträume nur mündlich vereinbart
Während der Mietzeit im Jahr 2000 gab der Mieter die Räumlichkeiten an den Vermieter zurück, da dieser das Wohnobjekt aufstocken wollte. Zum Ausgleich vereinbarte man die Überlassung der Räumlichkeiten im Erdgeschoss des Nachbaranwesens. Von einer schriftlichen Änderung des bestehenden Mietverhältnisses sah man damals ab.

Mieter: durch mündliche Vereinbarung ist der alte Mietvertrag ungültig
Schriftlich kündigte der Beklagte das Mietverhältnis im Juni 2004 zum nächstmöglichen Termin. Der Vermieter teilte ihm mit, dass unter Einhaltung der mietvertraglichen Vereinbarung die Kündigung erst zum 30. August 2005 greife. Der Mieter räumte die Mieträume schließlich im Januar 2005 und stellte die Zahlung der Miete ab dem Monat Februar 2005 mit der Begründung ein, das alte Mietverhältnis habe aufgrund der mündlichen Vereinbarung über den Tausch der Mieträume keine Gültigkeit mehr, ein neuer Vertrag sei zustande gekommen. Der Vermieter forderte daraufhin gerichtlich die Zahlung der ausstehenden Miete für die Monate Februar bis August 2005. Nach seiner Meinung habe der 1982 schriftlich geschlossene Mietvertrag fortgegolten, da sowohl die Quadratmeterzahl der Mietflächen exakt die gleiche sei als auch die Höhe des vereinbarten Mietzinses beibehalten worden sei.

Schriftlicher Vertrag hatte weiterhin Gültigkeit, Miete muss gezahlt werden
Das Oberlandesgericht Zweibrücken erklärte, der Vermieter habe Anspruch auf Zahlung der Miete für die Monate Februar bis August 2005 gemäß § 535 Abs. 2 BGB, da der schriftlich geschlossene Mietvertrag nach wie vor Gültigkeit besessen habe und die schriftliche Kündigung entsprechend der Vertragsbestimmungen damit erst zum August 2005 wirksam geworden sei. Ein neuer Mietvertrag sei durch die mündlich vereinbarte Auswechslung des Mietobjekts nicht zustande gekommen. Dieser hätte der Schriftform gemäß der Bestimmungen §§ 578, 550 BGB bedurft. Änderungen eines bestehenden Mietverhältnisses bedürfen laut Gericht der Schriftform, wenn sie wesentlicher Natur seien, wozu auch die Bezeichnung des Mietgegenstandes zähle. Darüber hinaus diene die Schriftform des § 550 BGB allerdings auch der Beweisbarkeit langfristiger Abreden und dem Schutz der Vertragsparteien vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen.

• Eine weitere Entscheidung zu diesem Thema:
  • Mündliche Absprachen haben vor Schriftformklauseln in Formularmietverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse Vorrang

    ( Bundesgerichtshof Urteil
    [Aktenzeichen: XII ZR 312/02] )

Quelle:ra-online, Oberlandesgericht Zweibrücken (vt/st)