Kaution

Hilfe, mein Mieter zahlt die Kaution nicht.

Keine Mietkaution vom Mieter -mein Vertrauen ist weg! Kann ich kündigen?

Mit diesem Hilferuf kommen in letzter Zeit vermehrt gutgläubige Vermieter in meine Beratung. Sie haben die Schlüssel dem Mieter im Vertrauen auf süße Worte, Mails oder zunehmend auf Whats-App-Mitteilungen ohne die erste Rate der Mietkaution übergeben. Es geht nicht allein um das Geld – das Vertrauen in den Mieter ist weg.

Der Gesetzgeber hat die Frage der Mietkaution in § 551 BGB geregelt; die Kündigungsmöglichkeit bei Nichtzahlung der Kaution  in § 569  Abs. 2 a BGB.

569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

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(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.

§ 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das heißt für den Vermieter:

1. Der Vermieter kann maximal 3 Kaltmieten fordern.
2. Der Mieter hat das Recht die vereinbarte Kautionshöhe – egal ob 1 oder 2 oder 3 Monatskaltmieten, in drei Raten zu zahlen.
3. Kommt der Mieter in Höhe von zwei Monatskaltmieten in Verzug, dann kann der Vermieter ohne vorherige Abmahnung fristlos kündigen!
4. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB)
5.  Wann Zahlungsverzug eintritt, hat der Gesetzgeber in § 551 Abs. 2 BGB klar geregelt.

Heilungschance für den Mieter

Der Mieter hat jedoch die Möglichkeit gem.  § 569 Abs. 3 Ziffer 2 BGB die zunächst wirksame Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution nachträglich unwirksam werden zu lassen:

Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs [Zustellung der Räumungsklage] hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.