Qualifikationsnachweis für Verwalter von Wohnimmobilien erforderlich!
Der Markt für die Verwaltung von Wohnimmobilien wird zum Jahr 2019 mit rechtlich geforderten Änderungen für Verwalter beginnen.
Der Bundestag hat ein Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Verwalter (Immobilienverwalter und Wohnimmobilienverwalter) erlassen und die Gewerbeordnung und die MaBV geändert.
Ab 31.01.2019 (vorläufig geregelt zum 31.01. der Folgejahre) wird von Verwaltern für Wohnimmobilien verlangt Nachweis über Qualifikation und Zulassung erbringen. Klienten (Wohnungseigentümergemeinschaft, Vermieter/Mieter, Mischengagements), Versicherern, Banken sind entsprechende Unterlagen vorzulegen. (§34c GewO; Vertrag, Vollmacht; Versicherungsschutz,…).
Für bereits Tätige Immobilienverwalter ist eine zum März 2019 endende Frist für Weiterqualifikation gesetzt. Wenn nicht Innerhalb von zwei Jahren eine präskriptive spezifische Berufsausbildung oder ein Fachwirt (IHK) absolviert wurde, der für drei Jahre ausreichend genügt.
Die Wohnimmobilienverwaltung für nicht im eigenen Sondereigentum stehende Immobilien bedarf einer Erlaubnis nach §34c Gewerbeordnung und Regelungen der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung).
Die von den Branchenverbänden vorläufig durchgesetzten Auflagen, entbehren nach wie vor einen Sachkundenachweis. Die Erlaubnispflicht wird demnach bei Wohnimmobilienverwaltung von nicht ausschließlich im eigenen Sondereigentum stehenden Einheiten, durch nicht rein fachliche Gegebenheiten befriedigt.
Wesentliche Bestandteile der Regelungen die am 17. Oktober 2017 verabschiedet wurden und am 01. August 2018 in Kraft traten, als Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter:
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(Persönliche) Zuverlässigkeit
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Geordnete Vermögensverhältnisse
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Weiterbildungspflicht
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Versicherungsschutz
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Informationspflicht
Für Sie als Wohnungseigentümer bedeutet dies, dass Sie ab 01. März 2019 von Ihrem Immobilienverwalter eine Auskunft über Erlaubnis §34 GewO, Qualifikation verlangen dürfen, um sich vor „schwarzen Schafen“ und „unprofessionellen“ Verwaltern zu schützen. Vor allem ein ausreichender Versicherungsschutz sollte mit Ihrem Verwalter abgeklärt sein, damit gewährleistet bleibt, dass kostenintensive Schadensfälle nicht ungedeckt bleiben.
Sollten Sie mit der Arbeit Ihres Verwalters weitestgehend zufrieden sein, sollten Sie dennoch durch klärende Gespräche und schriftliche Fixierung, die Entwicklungen abklären und die Bereitschaft signalisieren bestehende Verträge an die realen Gegebenheiten anzupassen.
- Die (persönliche) Zuverlässigkeit kann nach geltender Auslegung für natürliche & bei juristische Personen (alle Gesellschafter) erteilt werden, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens keine rechtskräftige Verurteilung wegen eines Delikts des Zivil- und Strafrechts vorliegen.Beispiele: Diebstahl, Unterschlagung, Erpressung, Wucher, Untreue, Betrug,[ …].
Nicht ausreichende wirtschaftliche Leistungsfähigkeit, welche die Rechte Dritter verletzen führen im Einzelfall zum Versagensgrund.
Beispiel: Auftragsvergabe für „Schwarzarbeit,“ fehlende Sozialabgaben, wiederholte Säumigkeit bei Erfüllung von Zahlungsverpflichtungen, unbeglichene Steuerschuld[…].
- Geordnete Vermögensverhältnisse bedürfen zur Prüfung mindestens der Auskunft aus den Schuldnerverzeichnissen vom zuständigen Amt- und zentralen Vollstreckungsgericht.
Zudem sollten im Einzelfall keine Tatbestände von nicht ausreichender wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit erfüllt sein oder werden.
- Die Weiterbildungspflicht umfasst eine Investition von mindestens 20 Stunden innerhalb von drei Jahren in IHK akkreditierte einschlägige Themenkomplexe der Immobilien-wirtschaft. Der Rahmen der Informationsvermittlung ist nach Stand 2018 nicht näher fixiert. Eine Befreiung von dieser Verpflichtung ist nicht vorgesehen. Die Einzeheiten zur Weiterbildugnspflciht sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt ab §§ 15 b.
- Der Versicherungsschutz in Form einer Betriebshaftpflichtversicherung sollte mindestens als Vermögensschadenhaftpflichtversicherung vorliegen zu den Schadenssummen von 500.000€ pro Schadensfall und 1.000.000€ pro Schadensfälle im Jahr.Eine Unterversicherung ist in jedem Falle nicht zu empfehlen, sowie unkoordinierte Mehrfachabschlüsse die den Entfall des Versicherungsschutzes herbeiführen.Sehr geehrte Damen und Herren informieren Sie sich über Ihren aktuellen Versicherungsschutz ausreichend. Der Versicherungsnehmer in Tätigkeit des Verwalters von Wohnimmobilien ist geschützt, aber in Tätigkeit der Verwaltung von Vermögen besteht ein erhebliches Haftungsrisiko.
- Die Informationspflicht sieht vor, dass Wohnimmobilienverwalter zukünftig ab 31.01. Auftraggebern, Versicherungen, Banken, Rechtsberatern und weiteren Parteien mitteilen müssen, dass eine Erlaubnis nach §34c GewO vorliegt. Weitere Unterlagen, welche bei berechtigten Interesse und einer im Geschäftsverkehr gebotenen Sorgfalt notwendig sind sollten ebenfalls vorlagefähig sein bei Geschäftskontakten nach 31.01.Beispiel: Für Auftraggeber müssen Weiterbildungszertifikate für drei Jahre einsehbar sein auf Anfrage, Versicherungsschutz,[…]
Zu beachten: auch Mitarbeiter mit Kundenkontakt bedürfen der Erlaubnis §34c GewO bei Kundenkontakt (von Arbeitgeber beantragt), bei Geschäftsführerwechsel besteht Mitteilungspflicht […].
Es empfiehlt sich, wenn Sie Ihren Lebensunterhalt aus Tätigkeiten in der Immobilienbranche beziehen, als Wohnungsverwalter oder für eine Wohnungsverwaltungsgesellschaft, dann klären sie die wesentlichen Abläufe mit den zuständigen Behörden, Mitarbeitern der IHK und Branchenverbände.
Da zum Stand des 30.12.2018 eine Vielzahl an Informationen noch nicht ausreichend konkretisiert und konsolidiert worden ist, ist mit wesentlichen Ergänzungen zu rechnen in den Punkten 1-5. (Ordnungswidrigkeiten, Bußgelder; Einzelfälle, Zuständigkeiten,[…].)
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