Ausübung der Mängelrechte nach der WEG-Reform 2020
Die Auswirkungen des §9a Abs. 2 WEG auf das Bauträgerrecht nach WEG Reform 2020:
„(2) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.“
Was hat sich durch die WEG Reform verändert?
Der §9a Abs. 2 WEG stellt eine essenzielle gesetzliche Veränderung zu §10 Abs. 6. S. 3 WEG dar. Der wesentliche Unterschied besteht in dem Entfall der zuvor bestehenden gekorenen Rechte. Die gekorene Rechte konnten primäre Mängelrechte, wie in §635 BGB der Anspruch auf Nacherfüllung, wie §637 Abs. 3 BGB das Verlangen nach Vorschuss für Aufwendungen zur Beseitigung eines Mangels oder nach §637 Abs. 1. BGB der Ersatz der Selbstvornahmekosten sein, während sekundäre Mängelrechte nach alter, wie auch nach neuer Rechtslage, von der Gemeinschaft ausgeübt werden. Zuvor konnte ein Erwerber bezogen auf die primären Mängelrechte allein handeln, sofern die Gemeinschaft die entsprechenden Rechte nicht durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer übertragen bekommen hat oder entsprechende Rechte bereits durch §10 Abs. 6. S. 3 WEG zugesprochen bekam. Diese gekorene Ausübungsbefugnis sieht §9a Abs. 2 WEG nicht mehr vor. Diese Veränderung der Gesetzeslage wird durch den Schutz der Privatautonomie des Wohnungseigentümers und das Interesse nach klarer Zuordnung von Rechten und Pflichten zwischen Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft begründet.
Ist die Ausübung von primären Mängelrechten durch eine Gemeinschaft ausgeschlossen?
„(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.“
„(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung.
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere
(…) 2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, (…)“
Aus dem §18 Abs. 1 WEG in Verbindung mit §19 Abs. 2 S.2 WEG lässt sich nach wie vor ein Recht auf Ausübung der primären Mängelrechte durch die Gemeinschaft ableiten, wenn das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist. In diesem Fall ist auch die Gemeinschaft prozessführungsbefugt. Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählt nicht das Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers.
Fazit zur WEG Reform 2020
Auch wenn §9a Abs.2 WEG die Ausübung von primären Mängelrechten durch die Gemeinschaft nicht mehr benennt, schließt der Paragraf diese auch nicht aus. Weiterhin lassen sich Rechte zur Ausübung der primären Mängelrechte durch die Gemeinschaft durch die §§ 18 Abs. 1 WEG und 19 Abs. 2. S.2 WEG ableiten.
Dies wird auch in der Gesetzesbegründung der Bundesregierung (BT-Drs. 19/18791, S. 46-47.) deutlich:
„Die Rechtsprechung zum Bauträgerrecht, wonach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Beschlussfassung bestimmte Mängelrechte ausüben kann (…), lässt der Entwurf unberührt. Denn diese Rechtsprechung beruht nicht auf dem geltenden §10 Absatz 6 Satz 3, sondern ist schon zur Rechtslage vor der WEG-Novelle 2007 entwickelt worden. Die Streichung der gekorenen Ausübungsbefugnis nach dem geltenden §10 Absatz 6 Satz 3 Halbsatz 2 hat daher keine Auswirkungen.“
„Nach §9a Absatz 2 übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte der Wohnungseigentümer aus. (…) Nach dem Entwurf ist es Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, das gemeinschaftliche Eigentum zu verwalten (vergleiche §18 Absatz 1 WEG-E). Folgerichtig verwaltet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte.“
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