Kein Fangschuss für die Mietkaution!
Die Mietkaution ist ein oft leidiges Thema für die meisten Vermieter und Mieter. Im Falle der Barkaution ist das Geld zu Beginn müßig aufzutreiben für den Mieter und bei Auszug ist oft strittig, was der Vermieter noch einbehalten darf. Ein Sparbuch für den Betrag von drei Monatsmieten zur treuhänderischen Verwaltung durch den Vermieter ist auch nicht gerade attraktiv. Die Bürgschaft zum Beispiel durch die Eltern birgt Ihre eigenen Schwierigkeiten.
Warum also keine alternative Finanzierung der Mietkaution?
Derweil lassen sich von der Mietkautionsversicherung bis zur Sicherung über Bürgschaft unzählige Produkte von unterschiedlichsten Anbietern finden. Einfache Handhabe, zügige Bearbeitung oder geringe Aufwendungen pro Monat sind Argumente für den Vertragsabschluss.
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Das Konfliktpotential der Barkaution wird nicht mehr erwartet, denn die Szenarien, welche von Mietern vorgetragen wurden, um eine Benachteiligung durch den Vermieter darzulegen sind gerichtlich meist im Sinne des Gesetzgebers entschieden worden. Somit ist in der Partei des Mieters, der abhängige und schwächere Part des Mietverhältnisses gesehen worden, der vor Benachteiligung zu schützen sei. Auch Vermieter mit akribisch erfassten Auszug- und Einzugsprotokollen, Mietverträgen mit unzähligen Regelungen konnten im Schadensfall oft keine ausreichende Abhilfe schaffen. Die Kaution ging, der Schaden blieb – im Zweifelsfall! Alles eine Frage der Beweislast und der Finanzkraft des Mieters ist die Antwort des Rechtsanwalts und des Gerichts.
Der Vermieter hat durch alternative Kautionssicherung ein scheinbar geringeres Prozessrisiko. Es sind keine Schadenersatzforderung wegen geringen Zinsertrags zu erwarten, eventuelle Fehler durch unrechtmäßige Aufrechnung des Vermieters sind grundsätzlich vermieden.
Derweil ist in höchst richterlicher Instanz abgewichen worden von der Auffassung des Benachteiligten Mieters. Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshof VIII ZR 157/17 vom 28. Februar 2018 ist es dem Vermieter möglich eine direkte Schadenersatzforderung vorzubringen, ohne das eine Frist zur Schadensbeseitigung gewährt werden muss bei Auszug. Dies bedeutet in Bezug auf die Kautionsfinanzierung, dass die Versicherungen, Banken oder sonstige Finanzdienstleister in Anspruch genommen werden. Wobei ein Vermieter einen gewissen Spielraum erlangt den Schadenersatz nach „eigenen Ermessen“ zu gestalten. Die Versuchung an den unscharfen Grenzen von Maßnahmen „Schadensbeseitigung“ durchzuführen, wobei „Modernisierung“ zutreffender wäre, ist durchaus zu sehen. Ohne die Möglichkeit der Schadensbeseitigung und Verständigung über Kosten, die nach Auszug aufgewendet werden müssen werden, wird sich manch ein Mieter übergangen fühlen, wenn der Vermieter einfach so auf die Bürgschaft zugreifen kann.
Die Höhe des Schadensersatzes kann hierbei ein Vielfaches der Mietkaution betragen, welche zu Leisten gewesen wäre. Somit ist eine anteilige oder vollständige Verwertung nicht unbedingt, das was im schlimmsten Fall zu erwarten ist.
Eine angestrebte Prozessführung wird daher wahrscheinlich von Mietern zukünftig betrieben werden (müssen), wegen „überzogener“ Schadensersatzforderungen, vermeintlich fehlender Anspruchsgrundlage oder (im Falle von Bürgschaft) durch zeitlich verzögerte Erklärung der Schadensersatzforderung.
Daher empfiehlt es sich bei Abschluss des Mietvertrages, Erstellung des Einzug- und Auszugsprotokolls eine klare Kommunikation zwischen den Parteien und Absprachen über anfallende Kostenpunkte (schriftlich erklärte). Bei Auseinandersetzung oder Unklarheiten können bzw. sollten sich sowohl Mieter als auch Vermieter sachkundig machen, bevor Sie eine Auseinandersetzung suchen oder Handeln nach eigener Rechtsauffassung. In der Regel kann der Kautionsauszahlung nur eine anhängige klage oder eine eisntweilige Verfügung gegen den Vermieter entgegegehelten werden. Der Mieter muss den Weg zum Gericht antreten und nicht der Vermieter.
Für Vermieter, die sich entschließen alternative Kautionsfinanzierung zu verwenden und über Schadensersatz zu beanspruchen, ist es ratsam Maßnahmen und verbundene Kosten mit Belegen aufzuführen.
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