Mieterhöhung – Mietspiegel Trier – Landau – Mainz- Speyer Kappungsgrenze

Regelungen über die Miethöhe (Wohnraum) hat der Gesetzgeber in den §§ 557 -561 BGB getroffen.

Gem. § 558a BGB ist ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Nachfolgende Ausführungen beziehen sich ausschließlich auf die Mieterhöhung nach Mietspiegel Trier.

Der Vermieter kann danach grundsätzlich die Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Mieterhöhungen nach § 559 bis 560 BGB (Modernisierung, Betriebskosten) werden nicht berücksichtigt.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Bei Erhöhungen nach § 558 Abs. 1 BGB darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze), so § 558 Abs. 3 BGB.

Achtung: In Trier, Speyer, Landau und Mainz  gilt eine Kappungsgrenze von 15 %.

Hier zum Mietspiegel 2018 der Stadt Trier : In Kraft seit 1. Juli 2018:

 Hier zum Mietspiegel Mainz

Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

In Rheinland-Pfalz gilt die KappGrV RP v. 4.2.2015 (RP GVBl 2015 S. 16), die Verordnung hat Gültigkeit vom 13.2.2015 bis 12.2.2020. In Rheinland-Pfalz gilt diese besondere Kappungsgrenze für Landau, Mainz, Speyer und Trier.

Achtung: Der Mietspiegel der Stadt Trier findet keine Anwendung auf Wohnungen:

• preisgebundene, öffentlich geförderte Sozialwohnungen, für die ein Wohnberechtigungsschein notwendig ist;

• Wohnraum, der überwiegend gewerblich genutzt wird;

• Wohnraum in Studentenwohn-, Jugendwohn-, Alten(pflege)-, Obdachlosenheimen oder in sonstigen Heimen;

• Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist;

• Wohnraum mit einer Wohnfläche unter 20 qm und über 150 qm;

• Dienst- oder Werkswohnungen, deren Mietvertrag/Miethöhe an ein Beschäftigungsverhältnis gebunden ist (z. B. Hausmeisterwohnung);

• (teil-)möbliert vermieteter Wohnraum (ausgenommen Einbauküche und Einbauschränke);

• Untermietverhältnisse;

• Wohnraum, der nur für einen kurzen Zeitraum – maximal 3 Monate – zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (z. B. Ferienwohnung);

• Wohnraum, für den mehr als ein Mietvertrag besteht;

• Einzelzimmer, das Teil einer kompletten Wohnung ist;

• Einfamilienhäuser, auch in Form von Reihenhäusern, Doppelhaushälften;

• Wohnraum, der verbilligt oder kostenlos überlassen wird;

• nicht abgeschlossener Wohnraum.

Der Mietspeigel der Stadt Trier bietet auf den Seiten 17 f.  eine detaillierte Beispielsberechnung, die einem Mieter den Weg zur Überprüfung eines Mieterhöhungsverlangens erleichtert und den Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens durch Tabelle 2, Tabelle 3.1, 3.2, 4 und 5 anschaulich leitet.

Bei Fragen und Zweifeln empfiehlt es ich anwaltliche Hilfe zu suchen.
In der Regel reicht ein Beratungsgespräch aus, um die Richtigkeit des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen bzw. die Berechnung der Mieterhöhung für den Vermieter durchzuführen.

Die Kanzlei Rainer Schons, Hawstraße 1 a , 54290 Trier hat eigens ein Eingabeprogramm als Arbeitshilfe programmieren lassen, um eine Mieterhöhung auf Basis Mietspiegel Stadt Trier 2018 ohne großen Zeitaufwand für den Vermieter zu berechnen oder für den Mieter zu überprüfen, die Kappungsgrenze 15 % ist berücksichtigt.