Hauskauf oder Erwerb einer Eigentumswohnung mit Tücken – ein Gewährleistungsausschluss, der oft keiner ist!
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Es sieht alles beim Hauskauf so einfach aus. Man überträgt dem Makler den Verkauf des Hauses oder der Eigentumswohnung .
Dieser macht schöne Bilder und erstellt aus seinen Vorlagen und den Bildern ein Expose. Viele Unterlagen gibt es nicht mehr, wer weiß schon noch, wann die Drainage erneuert wurde. Die Originalpläne hat der Voreigentümer nie übergeben. Eine Beschlusssammlung hat der Hausverwalter nie herausgegeben – gibt es so etwas überhaupt? Was ist das überhaupt? Eine Teilungserklärung? Muß man die haben?
Dann ist ein Kaufinteressent gefunden. Der Makler erstellt in der Regel unter Vermittlung durch den Makler den Standardentwurf für den Verkauf eines Einfamilenhauses, Mehrfamilenhauses oder der Eigentumswohnung. Der Verkäufer weiß in der Regel nur eins, er will verkaufen „gekauft, wie gesehen“.
Der Entwurf enthält dann in der Regel eine Formulierung, wie die foglende:
§ x Mängelhaftung bei Hauskauf / Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus |
| (1)… |
| (2) Der Käufer hat das Vertragsobjekt eingehend besichtigt. Folgendes ist dem Käufer bekannt: ___________________ Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängeln am Grundstück und am Gebäude einschließlich verdeckter Mängel werden hiermit ausgeschlossen. Gleiches gilt auch für Mängel der mitverkauften beweglichen Gegenstände. Garantien werden nicht abgegeben, es sei denn, sie sind in diesem Vertrag ausdrücklich vorgesehen. |
| (3) Der Verkäufer erklärt, dass ihm wesentliche verdeckte Mängel, insbesondere Bodenveränderungen oder Altlasten i. S. v. § 2 BBodSchG, nicht bekannt sind. ………… |
Hauskauf /Eigentumswohnung – ein Gewährleistungsausschluss, der oft keiner ist!
Damit wähnen sich die Verkäufer oft in einer falschen Sicherheit, beachten aber nicht, dass dies keine Freibrief ist.
Die Rechtsprechung hat für den Hauskauf einige Grundsätze entwickelt, wonach der Gewährleistungsausschluss unwirksam ist, d.h. zwischen den Parteien dennoch volle Anwendung findet:
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Ein Verkäufer einer Eigentumswohnung, eines Einfamilienhauses oder Mehrfamilienhauses kann sowohl unter dem Gesichtspunkt der Sachmängelgewährleistung als auch aufgrund vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens haften, wenn er Mängel (sehr oft Feuchtigkeitsschäden), beim Verkauf arglistig verschwiegen hat.
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Im Falle eines arglistigen Verschweigens kann der Verkäufer sich nicht auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen!
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Ein arglisitges Verschweigen kommt bereits dann in Betracht, wenn der Verkäufer einen aufklärungspflichtigen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, wenn er die den Mangel begründetden Umstände kennt (BGH 30.11.2012 – V ZR 25/12).
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Der Käufer trägt allerdings die Darlegungs- und Beweislast für den Nachweis der Arglist beim Verkäufer.
