Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietverhältnisses – ist eine Mietminderung durch den Mieter zulässig, auch wenn er nicht auszieht? BGH Urteil vom 27.05.2015
Mietrecht: Beendigung des Mietverhältnisses – Nutzungsentschädigung (546 a BGB) – Mietminderung durch Mieter möglich, auch wenn er nicht auszieht?
Der Gesetzgeber hat in § 546a BGB die Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe geregelt. Es heißt dort:
§ 546 a BGb
(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.
Für Wohnraummietverhältnisses findet sich noch eine Sonderregelung betreffend § 546 a Absatz 2 BGB in der Vorschrift § 571 BGB.
§ 571 BGB
Weiterer Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum
(1) Gibt der Mieter den gemieteten Wohnraum nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter einen weiteren Schaden im Sinne des § 546a Abs. 2 nur geltend machen, wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat. Der Schaden ist nur insoweit zu ersetzen, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert. Dies gilt nicht, wenn der Mieter gekündigt hat.
(2) Wird dem Mieter nach § 721 oder § 794a der Zivilprozessordnung eine Räumungsfrist gewährt, so ist er für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Räumungsfrist zum Ersatz eines weiteren Schadens nicht verpflichtet.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Diese Vorschrift gewährt dem Vermieter einen verschuldensunabhängigen Entschädigungsanspruch, gegen den Mieter, der gehen muss, aber nicht geht.
Nun hatte der BGH in einem Gewerbemietstreit zu beurteilen, ob denn der Mieter, der nicht nach Beendigung auszieht berechtigt ist die Nutzungsentschädigung gem. 546 a BGB zu mindern, wegen Mängeln der Mietsache, die erst nach Beendigung aufgetreten sind, auch nicht wegen Schäden.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses kam es aufgrund mangelhafter Dachentwässerung infolge verstopfter Fallrohre und Dachtraufen zu Wasserschäden, welche die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache herabsetzten und zu Sachschäden am Eigentum des Mieters führten.
Im Ergebnis stellt der BGH in seinem Urteil vom 27.05.2015, XII ZR 66/13 fest:
Der Mieter darf die Nutzungsentschädigung des Vermieters bei einer nach Beendigung des Mietverhältnisses eingetretenen Verschlechterung der Mietsache nicht herabsetzen, d.h. keine Mietminderung vornehmen. Der Raum für eine Ausnahme im Mietrecht von diesem Grundsatz ist nur bei § 242 BGB gegeben, also eigentlich so gut wie nie.
Der Leitsatz:
