Mietrecht: Verteilung der Heizkosten nach Fläche und Verbrauch – was regelt die Heizkostenverordnung?
Mietrecht: Der Gesetzgeber hat betreffend der Abrechnung und Verteilung von Heizkosten und Warmwasserkosten eine separate Verordnung über Heizkostenabrechnung – Heizkostenverordnung ( HeizkostenV) geschaffen.
Im Blick auf die Notwendigkeit der Energieeinsparung hat der Gesetzgeber grundsätzlich vorgeschrieben, dass Heizkosten verbrauchsabhängig auf die jeweiligen Verbraucher, d.h. den Mieter, zu verteilen sind. Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) regelt nicht nur die Abrechnung der Heizkosten sondern auch die Abrechnung der Warmwasserkosten.
Derr Gesetzgeber akzeptiert nur wenige Ausnahmen die in § 11 HeizkostenV gere-gelt sind.
Eine Ausnahme akzeptiert der Gesetzgeber in § 2 HeizkostenV bei einem Gebäu-de – mit nicht mehr als zwei Wohnungen -, von denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt.
Ansonsten untersagt die Heizkostenverordnung jede abweichende rechtsgeschäftliche Regelung zwischen Vermieter/Eigentümer und Mieter.
§ 4 der HeizkostenV sieht vor, dass der Gebäudeeigentümer den anteiligen Ver-brauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen hat.
Der Nutzer ist nach § 4 Abs. 4 HeizkostenV berechtigt vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen auch zu verlangen.
Zur Erfassung des anteiligen Wärmeverbrauchs sind Wärmezähler oder Verkaufskostenverteiler und zur Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattung zu verwenden, so §5 Heizkostenverordnung.
Nach § 6 der HeizkostenV ist der Vermieter verpflichtet die nach den Grundsätzen der §§ 7-9 HeizkostenV zu ermittelnden Verbräuche auf die einzelnen Nutzer zu ver-teilen.
Grundsätzlich bleibt die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe dem Gebäude-eigentümer überlassen. § 7 regelt betreffend der Kosten der Versorgung mit Wärme das von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage grundsätzlich mindestens 50 % höchstens 70 % nach dem erfassten Wärme-verbrauch des Nutzers zu verteilen sind.
Die Vorschrift lautet in § 7 Abs. 1 HeizkostenV:
„Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.“
§ 8 Heizkosten V trifft eine vergleichbare Regelung für das Warmwasser.
In § 9 b der HeizkostenV trifft der Gesetzgeber Regelungen betreffend der Zwi-schenablesung
§ 12 Heizkostenverordnung sieht für den Mieter ein Kürzungsrecht ein, soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Der Nutzer soll im Fall einer nicht verbrauchsabhängig Abrechnung der Kosten, den auf ihn anfallenden Anteil um 15 % kürzen dürfen.
Es empfiehlt sich für jeden Mieter die Heizkostenverordnung (HeizkostenV)im Rah-men der Überprüfung seiner Betriebskostenabrechnung einmal gelesen zu haben. Dort sind weitere Einzelheiten und Sonderregelungen getroffen, die im Einzelfall zu prüfen und zu bedenken sind.
