Ein Eigentümer kann sein Grundeigentum mit Dienstbarkeiten belasten. Beim Grundstückserwerb ist daher stets zu prüfen, ob und wenn ja, welche Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind. Das BGB kennt die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und den Nießbrauch.

Die Grunddienstbarkeit belastet ein Grundstück [man spricht hier vom dienenden Grundstück], zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks [man spricht hier vom herrschenden Grundstück].

§ 1018 BGB regelt:

Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).

Die Grunddienstbarkeit berechtigt somit den Eigentümer des „herrschenden Grundstücks“, von dem Eigentümer des dienenden Grundstücks, die jeweils eingetragene und notariell beurkundete Nutzung, oft zum Beispiel ein Durchfahrtsrecht  oder Durchgangsrecht in Anspruch zu nehmen.

ACHTUNG: Dieses Recht geht in der Regel durch Veräußerung nicht verloren, es „haftet“ quasi am Grundstück. Und hier beginnt dann oft der Streit. Waren sich die ersten Eigentümer oft einig über Art und Umfang der Rechte, sind Fremderwerber oft nicht mehr gewillt die Verpflcihtung zu erfüllen; ein Konflikt ist vorprogrammiert. Was einstmals gut gemeint war, mündet in einen kostspieligen Rechtsstreit und der nachbarschaftliche Friede ist nicht mehr zu retten.